วิธีคิด Yield บ้านเช่าพร้อมสูตรและตัวอย่างคำนวณ

Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุนหรือมูลค่าทรัพย์ โดยแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี ตัวเลขนี้ช่วยให้เจ้าของเปรียบเทียบทรัพย์หลายหลังด้วยหน่วยเดียวกันได้ง่ายขึ้น

Yield ไม่ใช่กำไรทั้งหมดและไม่รวมการเปลี่ยนแปลงราคาทรัพย์โดยอัตโนมัติ จึงควรอ่านร่วมกับกระแสเงินสด ภาระหนี้ สภาพทรัพย์ ทำเล ความเสี่ยงและเป้าหมายของเจ้าของ

ความแม่นของผลลัพธ์ขึ้นกับข้อมูลที่กรอก ก่อนหา Yield ควรแยกตัวเลขออกเป็นสี่กลุ่มและใช้ช่วงเวลาเดียวกัน

Gross Yield เหมาะกับการคัดกรองเบื้องต้น เพราะใช้รายได้ค่าเช่าก่อนหักห้องว่างและค่าใช้จ่าย จึงคำนวณเร็วแต่ยังไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิที่เจ้าของได้รับจริง

Net Yield นำอัตราว่างและค่าใช้จ่ายดำเนินงานมาหักก่อน จึงช่วยให้เห็นผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าใกล้เคียงสถานการณ์จริงกว่าการดู Gross Yield เพียงตัวเดียว

สมมติซื้อและปรับปรุงทรัพย์รวม 2,650,000 บาท ค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เผื่ออัตราว่าง 5% มีค่าใช้จ่ายดำเนินงาน 2,000 บาทต่อเดือน ค่าซ่อมบำรุง 12,000 บาทต่อปี และภาษีกับประกัน 6,000 บาทต่อปี

รายได้ค่าเช่าต่อปีคือ 216,000 บาท จึงได้ Gross Yield ประมาณ 8.15% หลังเผื่อห้องว่าง รายได้เหลือ 205,200 บาท และเมื่อหักค่าใช้จ่ายรวม 42,000 บาท จะเหลือรายได้สุทธิ 163,200 บาท ได้ Net Yield ประมาณ 6.16% และมีระยะคืนทุนโดยประมาณ 16.2 ปี

ตัวอย่างนี้เป็นการประมาณจากสมมติฐานที่กำหนด ยังไม่รวมดอกเบี้ยสินเชื่อ ภาษีเฉพาะบุคคล ค่าเสื่อมราคาและมูลค่าทรัพย์ที่อาจเปลี่ยนแปลง

ตัวเลข Yield อาจคลาดเคลื่อนได้มากแม้สูตรถูกต้อง หากข้อมูลตั้งต้นไม่ครบหรือใช้คนละฐานในการเปรียบเทียบ