Gross Yield กับ Net Yieldต่างกันอย่างไร ใช้ตัวไหนตัดสินใจ

Gross Yield คือรายได้ค่าเช่าต่อปีก่อนหักอัตราว่างและค่าใช้จ่าย หารด้วยเงินลงทุนหรือมูลค่าทรัพย์ เหมาะสำหรับประเมินเบื้องต้นเมื่อยังมีข้อมูลไม่มาก

ข้อดีคือคำนวณง่ายและใช้เปรียบเทียบตัวเลือกจำนวนมากได้รวดเร็ว ข้อจำกัดคือทรัพย์ที่มีค่าซ่อมสูงหรือมีช่วงว่างบ่อยอาจดูน่าสนใจกว่าความเป็นจริง

Net Yield คือผลตอบแทนหลังเผื่อรายได้ที่หายไปจากอัตราว่างและหักค่าใช้จ่ายดำเนินงานที่เจ้าของรับผิดชอบ จึงเหมาะกับการวางแผนกระแสเงินสดและเปรียบเทียบทรัพย์ในรายละเอียดมากขึ้น

ความน่าเชื่อถือของ Net Yield ขึ้นกับความครบถ้วนของค่าใช้จ่าย หากลืมค่าซ่อม ภาษี ประกันหรือค่าบริหาร ตัวเลขก็ยังสูงกว่าสถานการณ์จริงได้

ในขั้นหาโอกาสหรือเปรียบเทียบประกาศจำนวนมาก Gross Yield ช่วยให้ตัดตัวเลือกที่ไม่ตรงเป้าหมายได้เร็ว เมื่อเหลือตัวเลือกที่สนใจแล้ว ควรเก็บข้อมูลอัตราว่างและค่าใช้จ่ายเพื่อคำนวณ Net Yield ต่อ

ทรัพย์ที่ลงทุนรวม 2,650,000 บาทและเก็บค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท มีรายได้ต่อปี 216,000 บาท จึงมี Gross Yield ประมาณ 8.15%

หากเผื่อห้องว่าง 5% และมีค่าใช้จ่ายรวม 42,000 บาทต่อปี รายได้สุทธิจะเหลือ 163,200 บาท ทำให้ Net Yield ลดเหลือประมาณ 6.16% ส่วนต่างเกือบ 2 จุดเปอร์เซ็นต์คือผลจากสมมติฐานห้องว่างและค่าใช้จ่าย

ส่วนต่างนี้ไม่ได้แปลว่าทรัพย์ไม่ดี แต่ช่วยบอกว่าการดำเนินงานกินรายได้ไปเท่าไร และรายการใดควรตรวจสอบหรือปรับปรุง

หลักง่าย ๆ คือรวมค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการทำให้ทรัพย์สร้างรายได้ค่าเช่าและเจ้าของต้องรับผิดชอบ โดยแยกรายการที่ผู้เช่าชำระคืนออกจากต้นทุนจริงของเจ้าของ